Клиент покупает в ипотеку меблированную квартиру, имея минимальный первоначальный взнос. А оценщик оценил ее ниже реальной цены покупки. Банк пересматривает сумму кредита и выдает не более 85% от оценочной стоимости. В итоге - выданного кредита не хватает на покупку квартиры 😬

Покупая укомплектованную квартиру, клиент существенно экономит время и может заселиться сразу после получения ключей. Цена сделки по таким объектам всегда выше стоимости  “пустых” квартир, потому что включает в себя мебель и технику. 

Мебель и техника, установленные в оцениваемой квартире, при определении ее рыночной стоимости не учитываются. Это не прихоть оценщика, а условия банка 🤷‍♀️ Он берет в залог только стены, и требует от оценщика, чтобы тот использовал в расчетах аналоги, продаваемые без мебели.

Важно ❗ Речь идет об оценке в целях ипотечного кредитования ☝️ Если оценка нужна для иных целей, мебель и бытовая техника могут быть включены в стоимость.

Обращаться в другую компанию бессмысленно, потому что требования банка ко всем оценщикам едины. Да и стандарты оценки у всех специалистов идентичные. 

Если покупаете квартиру “всё включено”, готовьте хороший первоначальный взнос. Чем больше, тем лучше. 

Если банк сомневается соответствуют ли цифры, указанные в отчете, реальной рыночной стоимости, он начинает тщательно проверять расчеты оценщика на адекватность подбора аналогов. 

Давайте разбираться, какие факторы анализирует оценщик при подборе объектов-аналогов и расчете стоимости квартиры 💸

1️⃣ Местоположение: престижность района и транспортная доступность (расстояние от метро, ж/д станций, остановок общественного транспорта).

2️⃣ Тип дома: серия, год постройки, материал стен, благоустройство, техническое состояние и инженерные системы.

3️⃣ Параметры квартиры: этаж расположения, количество комнат, площадь (общая, жилая, кухни), наличие балкона или лоджии, вид из окна, высота потолков и состояние отделки.

Оценщик обязан учесть все указанные факторы в процессе оценки. Если с целью завысить стоимость аналоги будут подобраны некорректно, банк вправе отказать в одобрении отчета.

Кстати, если андеррайтера стоимость устраивает, то отчет даже не смотрят.

Отчет об оценке действует 6 месяцев ☝️ Если в течение этого периода вам вновь понадобился отчет, заказывать его повторно не нужно. Просто обратитесь к специалистам, которые ранее готовили вам оценку, они внесут необходимые изменения и предоставят вам актуальный документ.

Оценка недвижимости, которую передают в залог - обязательная процедура при оформлении кредита. Об этом гласит п. 1 и 3 ст. 9 ФЗ № 102 “Об ипотеке” ☝️

Но ☝️ Оценка нужна не только при оформлении ипотеки, но и при других видах кредитования под залог недвижимости.

 Залог - это обеспечение кредита, и заемщик гарантирует возврат долга своим имуществом. Именно поэтому кредит под залог недвижимости получить легче, чем обычный потребительский - у банка меньше рисков 🤷‍♀️

Обычно оценщик считает для банка 2стоимости ✌️

Отчет об оценке, составленный для предоставления в банк, должен содержать информацию о рыночной и ликвидационной стоимости ☝️

Рыночная стоимость - это цена , по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке, при условии, что на цену сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом срок продажи - типичный для рынка. Если говорить о квартирах - это 1-4 месяца.

Рыночную стоимость необходимо считать абсолютно для всех банков.

Ликвидационная стоимость - это цена, по которой объект может быть отчужден за срок, меньший типичного срока. Например, когда продавец вынужден продать квартиру за пару недель.

Ликвидационная стоимость ниже рыночной на 20-30%. Её требуют большинство банков, но Сбер исключение.

Стоимость принимаемых в залог квадратных метров напрямую влияет на размер кредита. Обычно банк готов выдать сумму в размере 80-85% от рыночной стоимости, указанной в отчете. Поэтому банк заинтересован в объективности оценки и следит за тем, чтобы оценщики не завышали цифры 🤪😅

Однажды ко мне обратилась женщина с просьбой срочно переделать отчет за другими оценщиками. Банк не принял его отчет, сославшись на завышенную стоимость. На просьбу исправить замечания оценщик ответил: “Я с банком не согласен и переделывать не буду” 🙅‍♂️

Пришлось обратиться в другую оценочную компанию.

Под разницей в цене часто скрывается множество неожиданностей. Практически всегда стоимость услуг ниже рынка у тех, у кого мало заказов. Потому что повторно к ним никто не обращается из-за низкого качества услуг: хамского отношения, затянутым срокам, ошибок, просьб оплатить допуслуги.. 

Выбирая оценщика, следуйте здравому смыслу ☝️

Средняя стоимость отчета об оценке квартиры у грамотного спеца составляет в среднем 3,5-4 т/р. Такая же оценка через посредника (например, банк) обойдётся в 4-5 т/р. А в некоторых регионах - до 10 т/р 🤪 Чтобы не переплачивать, обращайтесь напрямую к аккредитованным оценщикам.

Почему стоит заказать оценку у нас?

1️⃣ Посещать офис не обязательно - всё в режиме онлайн

2️⃣ Выезд фотографа возможен в любое время - и вечером, и в выходные

3️⃣ Отчеты готовятся в кратчайшие сроки и сразу отправляются в банк

🔥 В случае возникновения замечаний отчет корректируется БЕСПЛАТНО до полного согласования с банком 🔥

“Я полгода искала покупателя, устала возиться с этим объектом” 😣

“Хотим быстрее выйти на сделку, сроки поджимают” 🥵

ТОП-фраз агента по недвижимости при обращении к оценщику 😄

✨ Уже через 24 часа после поступления заявки мы отправляем готовый отчет в электронном виде:

✅ Вам на почту или в мессенджер

✅ В банк на согласование

В основном, все отчеты готовятся в системах Домклик и Банк-оценщик, и подписываются электронной цифровой подписью, которая приравнивается к собственноручной. Что делает процесс одобрения еще быстрее. При этом печатный вариант для одобрения объекта не нужен.

В каждом регионе имеется фотограф для выезда на объект 🌏

💥Осмотр возможен в течение 2-х часов после поступления заявки, а также в выходные дни и вечернее время 💥

Звоните и заказывайте оценку, чтобы сэкономить время и уже через сутки получить готовый отчет 🔥👆

📲 8 (812) 640-44-46

P.S. Срок действителен при заказе оценки квартиры в Санкт-Петербурге. В остальных случаях составляет - 1-2 дня.

Что делать после того, как вам одобрили ипотеку ⬇️

1️⃣ Выбор недвижимости

Приобрести в ипотеку можно следующие объекты:

✔️ квартиру или комнату;

✔️ дом;

✔️ земельный участок для строительства дома или дачи.

Искать недвижимость можно около 3-х месяцев, сроки зависят от конкретного банка. 

2️⃣ Одобрение недвижимости в банке

Предоставьте в банк документы на выбранный объект. 

Отчет об оценке готовится как раз на данном этапе ✔️

3️⃣ Запись на сделку

4️⃣ Оформление страховки

5️⃣ Выбор способа расчета:

✔️ банковская ячейка

✔️ аккредитив

✔️ наличный расчёт

✔️ безналичный расчет

Заемщикам Сбера доступен дополнительный способ: покупка через сервис “Безопасные расчеты”.

6️⃣ Получение ипотеки

В назначенный день направляйтесь в банк для оформления сделки. Не забудьте взять оригиналы документов, средства на первоначальный взнос и оплату дополнительных услуг банка.

7️⃣ Оформление права собственности

Для регистрации собственности запишитесь онлайн в МФЦ. Как только право будет оформлено, получите ключи и празднуйте новоселье! 🍾

Штраф за незаконную перепланировку для физлиц составляет 2000-2500 руб. Но это не единственное, что грозит собственнику такой квартиры 🧐

Перепланировка не должна нарушать СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы 

✔️ Если в квартире присутствуют нарушения строительных или правовых норм, то Жилищная инспекция вправе обязать владельца квартиры вернуть планировку в исходное состояние 

Предлагаю разобрать список мероприятий, выполнять которые запрещено. Получить соответствующее разрешение на них - невозможно.

Нельзя ❗

1️⃣ Демонтировать и переносить несущие стены, устраивать в них проемы.

2️⃣ Переносить водяные радиаторы отопления на балкон или лоджию.

3️⃣ Демонтировать подоконный блок.

4️⃣ Устраивать лоджии и балконы на этажах выше первого.

5️⃣ Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без установки между ними плотно прилегающих раздвижных перегородок.

6️⃣ Нарушать работу стояков, газовых магистралей и вентиляции.

7️⃣ Демонтировать вентиляционные каналы и уменьшать вент-шахту.

9️⃣ Расширять или переносить санузлы и ванные комнаты.

🔟 Расширять или переносить кухню на площадь санузла и жилой комнаты.

Важно ❗ 9 и 10 пункты не действуют, если квартира расположена над нежилыми помещениями или на первом этаже 💁🏼‍♀️

Что делать, если банк утверждает, что стоимость объекта завышена и отказывает в принятии отчета? Как добиться положительного ответа и быстро выйти на сделку?

В банках есть свои аналитические отделы, которые занимаются изучением цен на рынке недвижимости. Они формируют базу данных из состоявшихся ипотечных сделок. Анализируя отчета об оценке, андеррайтер проверяет рыночную стоимость в отчете на соответствие рыночным данным. Если стоимость в отчете покажется завышенной - отчет возвращают на доработку и, как правило, указывают максимально возможную стоимость.

Иногда, видение стоимости проверяющего банка до 30% ниже рыночной стоимости. Что, естественно, может поставить под угрозу сделку.

В таких случаях неплохо работают пояснительные письма, в которых мы детально описываем ситуацию на рынке, и обосновываем свою позицию через анализ аналогичных объектов. 

Как правило, удается оставить стоимость или на изначально определенном уровне, или незначительно снизить - на 10-12%. 

Мы всегда отстаиваем полученный результат и до последнего - защищаем интересы клиента!

Организация, с которой вы решили заключить договор на оценку, обязана:

🔴 иметь в штате не менее 2-х оценщиков;

🔴 иметь страховой полис ответственности на сумму не менее чем 5 млн. руб.

Оценщик этой организации обязан:

🔴 являться членом саморегулируемой организаций оценщиков (СРО);

🔴 страховать свою ответственность на сумму не менее 300 000 рублей

🔴 иметь квалификационный аттестат хотя бы по одному направлению:

✔️оценка недвижимости;

✔️оценка движимого имущества;

✔️оценка бизнеса.

Заказчик вправе запросить у оценщика следующие документы или их копии:

✔️Полис страхования гражданской ответственности оценщика и оценочной компании;

✔️Актуальную выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков.

Запрашивать весь пакет документов нет смысла, так как без любого из них невозможно стать членом СРО и получить выписку. 

К тому же, если вам нужна оценка для банка, стоит уточнить у сотрудников оценочной компании аккредитована ли фирма в интересующем банке.

По закону банк обязан принять отчет от любого оценщика, но иногда банки намеренно затягивают с проверкой отчетов не аккредитованных оценщиков. 🥴